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資本介入租房市場應緊急刹車

2019-08-02 20:43 來源:網絡整理

  證券時報記者 黃小鵬

  最近一段時間,各大城市特别是一線城市房租不斷上漲備受關注。媒體報道顯示,今年前7個月,北京、上海、深圳等城市房租總體漲幅超過兩位數,局部地區甚至出現了50%~100%的非正常上漲。房租上漲原因是多方面的,而社會資本大規模介入之後對原有租房市場秩序的沖擊,正成為新的矛盾焦點所在。

  很長一段時間内,散租在我國住房租賃市場占據着主導地位,大量個别的出租人和大量個别的承租人自由交易,市場處于自由競争狀态。與歐美一些城市政府幹預租賃市場産生的種種嚴重弊端相比,我國的住房租賃市場靈活、高效、公平。盡管此前十餘年房租整體上漲甚至在某個階段漲幅很大,但它主要反映貨币和經濟宏觀層面的問題,微觀層面上看,非市場因素幹擾少,市場運行良好。

  但這一高效靈活的市場近年來有逐漸被人為破壞的危險。在“租售并舉”的大背景下,行政之手開始介入住房租賃市場,相繼出台政策,鼓勵發展所謂的長租公寓即是其中内容之一。在政策支持之下,開發商、地産中介、金融資本等三路資本開始大規模地介入住房租賃市場。它們要麼整租城中村進行再包裝,要麼是集中控制一片房源,要麼控制分散的房源并通過互聯網形成統一供應,成為“出租大戶”、超級“二房東”,散租占絕對主導地位的市場結構受到沖擊,其巨大的負面影響已經顯現。

  長租公寓對租房市場的負面影響有三:一是在房主和租戶之間,憑空多出一個從中食利的中間環節;二是長租公寓經營者為了盡快搶占市場份額或為了取悅投資人,瘋狂開展“跑馬圈地”,哄擡底租,并大幅提高轉租價格獲利;三是各類二房東們在特定區域内基本壟斷了可租房源,形成了對租戶的不對稱優勢,由此形成壟斷價格,成為剝削者。

  國家“租購并舉”政策本意是在高房價之下讓無力購房者通過租賃方式解決居住問題,但有關部門和一些城市曲解了“租購并舉”原意,制定的政策不但沒有解決問題,反而加劇了中低收入者的住房困難。

  意圖解決散租市場租賃合同不穩定、租期短等問題,是鼓勵發展長租公寓的理由之一。散租市場之所以租期短、漲租頻繁,是供求關系和貨币因素的雙重作用的結果,培植一個“二房東”不可能改變供求格局,更無法影響貨币供給,錯誤理解問題背後的原因,以人為的微觀幹預政策來解決宏觀問題,除了增加一個額外的中間層,加重人們負擔,不可能改變房租的運行趨勢。

  發展規模化的出租企業,是鼓勵發展長租公寓的另一個理由。不得不指出的是,政策制定者缺乏經濟學常識,房屋租賃不是制造業,何來規模效應?“二房東”的價值本來就令人懷疑,通過政策來鼓勵規模化經營的“二房東”更是匪夷所思,其唯一的結果就是引發市場力量失衡,在城市弱勢人群傷口上再撒一道鹽。

  提高租賃市場層次和服務水平,是發展長租公寓的第三個理由,這一理由同樣不能成立。如果居民收入提高,從而提高了對租住房的品質要求,那麼它就會導緻高質量好環境房屋租金上漲和低質量房屋租金下降,這将自動引導市場升級。通過外力強行提高住房品質,隻會造成供求錯位,不但不能為低收入階層解決租房問題,反而是斷其生路。今年6月份,某龍頭房企進駐富士康周邊城中村進行改造,引發了富士康員工的巨大恐慌,就反映出對這種“高品質”住房的需求實際上并不存在,隻能讓消費者無所選擇而被迫接受。

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